Kuinka kallis asunto sinulla on oikeasti varaa ostaa?

Kun haet asuntolainaa, pankki laskee, kuinka paljon se voi turvallisesti lainata sinulle ilman, että jätät lainan maksamatta. Sinun tehtäväsi on toinen: selvittää, kuinka paljon voit lainata ja silti elää haluamaasi elämää, nukkua yösi hyvin ja kestää esimerkiksi irtisanomisen ilman talousahdinkoa.

Nämä eivät ole sama luku, ja juuri niiden välisessä erossa moni ajautuu tilanteeseen, jossa asunto syö kaiken liikkumavaran.

Miten pankki päättää

Pankki katsoo tulojasi, nykyisiä velkojasi ja sitä, kuinka suuren osan kauppahinnasta pystyt maksamaan itse. Pohjoismaissa pankit testaavat myös, selviäisitkö lainasta korkojen noustessa. Finanssivalvonnan suosituksen mukaan suomalaisten pankkien tulee arvioida, pystyisitkö maksamaan lainaa 6 %:n korolla 25 vuoden laina-ajalla, ja Ruotsissa pankit käyttävät vastaavaa laskentakorkoa, kalkylränta. Kansainvälisesti yleinen nyrkkisääntö, niin sanottu 28/36-sääntö, sanoo, että asuntolainan erä saa olla enintään 28 % bruttokuukausituloista ja kaikkien velkojen erät yhteensä enintään 36 %.

Kun bruttotulot ovat 4 000 € kuussa, 28 % on 1 120 €. Huomaa, mitä tällaiset säännöt jättävät huomiotta: tuloveron, eläkemaksut, lastenhoidon, ruoan, liikkumisen, vakuutukset ja kaiken muun, mikä otetaan todellisista nettotuloistasi.

Realistisempi tapa: aloita nettotuloistasi

Varovaisempi ja käytännöllisempi tapa lähtee todellisista käteen jäävistä tuloistasi:

• Laske keskimääräiset nettotulosi kuukaudessa kaikkien vähennysten jälkeen.
• Listaa asumisen ulkopuoliset kiinteät menosi: auto, lainat, tilaukset ja lastenhoito.
• Arvioi muuttuvat menosi rehellisesti: ruoka, liikkuminen, vaatteet ja harrastukset.
• Päätä, paljonko haluat säästää kuukausittain puskuriksi, eläkkeelle ja muihin tavoitteisiin.
• Se, mitä jää jäljelle, on suurin summa, jonka voit mukavasti käyttää asumiseen.

Monet talousneuvojat suosittelevat, että asuntolainan erä on enintään 25–30 % nettotuloista, ja jotkut suosittelevat lähemmäs 20 %, jotta säästämiselle ja yllätyksille jää todellista tilaa.

Esimerkki: samat tulot, hyvin erilainen tilanne

Molemmat ansaitsevat saman verran, ja pankki voisi tarjota heille samankokoista lainaa. Nykyisten sitoumustensa jälkeen henkilöllä B on kuitenkin paljon vähemmän tilaa asumiskuluille. Pankin tarjous on katto. Ratkaisevaa on oma budjettisi.

Hinnan ja tulojen suhde

Nopea nyrkkisääntö asunnon hinnalle, kuukausierän sijaan, on hinnan ja tulojen suhde. Historiallisesti 3–4 kertaa kotitalouden vuotuiset bruttotulot on ollut kestävä taso. Yli viisinkertaista pidetään yleensä tiukkana, ja yli kuusinkertainen hinta jättää vain vähän varaa korkojen nousulle, tulojen menetykselle tai yllättäville kuluille.

Monissa Euroopan kaupungeissa, etenkin pääkaupungeissa, hinnat ovat selvästi näiden historiallisten tasojen yläpuolella, ja siksi kuukausittainen laskelma on tärkeämpi kuin pelkkä suhdeluku. Matala suhdeluku ei takaa väljyyttä, jos korot ovat korkealla, ja korkeampikin suhde voi olla hallittavissa, kun korot ovat matalat.

Muista kulut lainan lisäksi

Omistusasumiseen liittyy kuluja, joita vuokralla asuessa ei ole. Varaudu näihin:

• Yhtiövastike kerrostalo- tai rivitaloasunnossa; se voi nousta, kun taloyhtiössä tehdään remontteja, ja lisäksi voi tulla rahoitusvastiketta
• Kiinteistövero, joka vaihtelee kunnittain
• Kotivakuutus
• Huolto ja korjaukset omakotitalossa; yleinen ohje on noin 1 % asunnon arvosta vuodessa
• Lämmitys, vesi ja sähkö, jos ne eivät sisälly vastikkeeseen
• Muutto ja kalustaminen, jotka ensiasunnon ostajat usein aliarvioivat

Kun lisäät nämä lainan erään, saat paljon realistisemman kuvan asumisen kokonaiskustannuksista kuukaudessa.

Milloin kannattaa lainata vähemmän kuin pankki tarjoaa

Se, että pankki suostuu lainaamaan, ei tarkoita, että sinun kannattaa lainata. Harkitse pienempää lainaa, jos:

• kuukausierä olisi yli 30 % nettotuloistasi;
• sinulle jäisi kaupan jälkeen alle 3–6 kuukauden menoja vastaava puskuri;
• suunnitelma nojaa kahteen tuloon etkä ole varma, että molemmat ovat turvattuja;
• et ole testannut erää 2–3 prosenttiyksikköä nykyistä korkeammalla korolla.

Yhteenveto

Oikea asuntolaina ei ole suurin laina, jonka voit saada. Se on suurin laina, joka mahtuu mukavasti nettotuloihisi muiden sitoumusten jälkeen, jättää tilaa säästämiselle ja antaa puskurin yllätyksille. Pidä pankin tarjousta kattona, ei tavoitteena, ja laske omasta budjetistasi taaksepäin sopivaan hintaan. Tuloksena on koti, joka parantaa taloutesi tilaa sen sijaan, että kiristäisi sitä.