Hur dyr bostad har du egentligen råd med?

När du ansöker om bolån räknar banken ut hur mycket den kan låna ut till dig utan att du slutar betala. Din uppgift är en annan: att räkna ut hur mycket du kan låna och ändå leva det liv du vill, sova gott om nätterna och klara till exempel ett varsel utan att hamna i ekonomiska svårigheter.

Det är inte samma belopp, och det är just i glappet mellan dem som många hamnar i en situation där bostaden äter upp allt ekonomiskt utrymme.

Hur banken bestämmer

Banken tittar på din inkomst, dina nuvarande skulder och hur stor del av köpeskillingen du kan betala själv. I Norden prövar bankerna också om du skulle klara lånet om räntan steg. Svenska banker gör en så kallad kvar att leva på-kalkyl med en kalkylränta som ligger flera procentenheter över dagens ränta, och i Finland ska bankerna enligt Finansinspektionens rekommendation pröva om du klarar betalningarna med 6 procents ränta och 25 års löptid. En vanlig internationell tumregel, den så kallade 28/36-regeln, säger att bolånebetalningen inte bör överstiga 28 procent av bruttoinkomsten per månad och att alla skuldbetalningar tillsammans inte bör överstiga 36 procent.

Med en bruttoinkomst på 4 000 € i månaden är 28 procent 1 120 €. Lägg märke till vad sådana regler lämnar utanför: inkomstskatt, pensionsavgifter, barnomsorg, mat, resor, försäkringar och allt annat som dras från det du faktiskt får ut.

Ett mer realistiskt sätt: börja med nettoinkomsten

Ett försiktigare och mer praktiskt sätt utgår från vad du verkligen får ut:

• Räkna ut din genomsnittliga nettoinkomst per månad efter alla avdrag.
• Lista dina fasta utgifter utöver boendet: bil, lån, abonnemang och barnomsorg.
• Uppskatta dina rörliga utgifter ärligt: mat, resor, kläder och fritidsintressen.
• Bestäm hur mycket du vill spara varje månad till buffert, pension och andra mål.
• Det som blir kvar är det mesta du bekvämt kan lägga på boendet.

Många ekonomiska rådgivare föreslår att bolånebetalningen inte bör överstiga 25–30 procent av nettoinkomsten, och en del rekommenderar närmare 20 procent för att det ska finnas verkligt utrymme för sparande och det oväntade.

Exempel: samma inkomst, helt olika lägen

Båda tjänar lika mycket, och en bank kan erbjuda dem ungefär samma lån. Men efter sina nuvarande åtaganden har person B betydligt mindre utrymme för boendekostnader. Bankens erbjudande är ett tak. Det är din egen budget som avgör.

Pris i förhållande till inkomst

En snabb tumregel för själva bostadspriset, i stället för månadsbetalningen, är förhållandet mellan pris och inkomst. Historiskt har ett pris på 3–4 gånger hushållets årliga bruttoinkomst varit hållbart. Mer än 5 gånger brukar betraktas som ansträngt, och mer än 6 gånger lämnar liten marginal för högre räntor, inkomstbortfall eller oväntade kostnader.

I många europeiska städer, särskilt huvudstäderna, ligger priserna långt över dessa historiska nivåer. Därför är månadskalkylen viktigare än kvoten ensam. En låg kvot garanterar inte att det känns bekvämt om räntan är hög, och en högre kvot kan gå att hantera när räntan är låg.

Kom ihåg kostnaderna utöver lånet

Att äga sin bostad medför kostnader som du inte har när du hyr. Räkna med:

• Månadsavgift för en lägenhet (avgift till bostadsrättsföreningen i Sverige, bolagsvederlag i Finland), som kan höjas när huset behöver renoveras
• Fastighetsskatt eller fastighetsavgift, som varierar mellan länder och kommuner
• Hemförsäkring
• Underhåll och reparationer för ett hus; en vanlig riktlinje är ungefär 1 procent av bostadens värde per år
• Uppvärmning, vatten och el, om de inte ingår i avgiften
• Flytt och möbler, som förstagångsköpare ofta underskattar

Om du lägger till dessa kostnader till lånebetalningen får du en mycket mer realistisk bild av vad boendet kostar varje månad.

När du bör låna mindre än banken erbjuder

Bara för att banken lånar ut pengarna betyder det inte att du ska låna dem. Överväg att låna mindre om:

• månadsbetalningen skulle bli mer än 30 procent av din nettoinkomst;
• du efter köpet skulle ha mindre än tre till sex månaders utgifter sparade som buffert;
• planen bygger på två inkomster och du inte är säker på att båda är trygga;
• du inte har räknat på betalningen med en ränta som är två eller tre procentenheter högre än i dag.

Sammanfattning

Rätt bolån är inte det största du kan få. Det är det största som ryms bekvämt i din nettoinkomst efter dina övriga åtaganden, som fortfarande låter dig spara och som lämnar en buffert för det oväntade. Se bankens erbjudande som ett tak, inte som ett mål, och räkna baklänges från din egen budget till ett pris. Då blir bostaden något som stärker din ekonomi i stället för att belasta den.